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Revoca dell'Amministratore

DURATA DEL MANDATO - REVOCA E DIRITTO AL COMPENSO

 

In merito alla durata del mandato di amministratore, anche a distanza di tempo dall'entrata in vigore della Legge 220/2012, purtroppo c'è ancora molta confusione.

 

Spesso i condomini credono, o sono indotti a credere, che il mandato sia biennale, ma tale assunto è privo di ogni fondamento. L'ipotesi di durata biennale del mandato di amministratore era presente soltanto nella bozza della Legge, ma tale punto non è stato approvato e non risulta nella versione definitiva entrata in vigore il 18/06/2013.

 

Il mandato di amministratore letteralmente "ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata", come recita l'art. 1129, comma 10, cod. civ.

Questo ovviamente, in mancanza di revoca, che può comunque essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea oppure può essere pronunciata da un Giudice su ricorso anche di un solo condomino nei casi previsti sempre dall'art. 1129.

 

Di certo su questo passaggio, tanto delicato per la vita di condominio, la Legge di Riforma avrebbe potuto essere più chiara e purtroppo, nell'ambiguità delle norme, si possono creare gravi conflitti con l'Amministratore che si vorrebbe revocare o addirittura tra gli stessi condomini.

Prima si parla di rinnovo per eguale durata poi si dice che la revoca è possibile in qualsiasi tempo ....

Quindi esiste si o no il rinnovo tacito? Si può revocare l'amministratore in corso d'anno? In questo caso deve essere corrisposto l'intero compenso? 

 

Volendo fare un pò di chiarezza, la giusta regola emerge in modo chiaro solo da una lettura combinata del suddetto art. 1129 con l'art. 1725 c.c. per il quale la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato, obbliga il mandante a risarcire i danni se è fatta prima della scadenza del termine, salvo che ricorra una giusta causa.

 

Ergo, la revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, ma se viene deliberata prima del termine annuale del mandato, in mancanza di una giusta causa, obbliga il Condominio a risarcire il danno all'Amministratore revocato anzitempo, quantificabile nel mancato guadagno (vale dire obbliga a pagare il compenso originariamente previsto per l'intero anno di gestione)

 

Se non fosse così e si desse effettivamente la libertà di revocare l'amministratore in qualsiasi momento senza alcuna conseguenza economica per il Condominio, il primo assunto che il mandato "ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata" non avrebbe alcun senso, così come non avrebbe senso elencare delle ipotesi specifiche di revoca come quelle dei commi 11 e 12 dello stesso art. 1129.

 

Che bisogno ci sarebbe di indicare delle ipotesi specifiche di revoca se esistesse una discrezionalità assoluta dei condomini nel decidere se revocare o meno l'Amministratore?

La revoca è un diritto stabilito dalla legge a favore dei condomini, ma se tale diritto è esercitato dopo avere lasciato che il mandato si rinnovi per un altro anno e senza che ricorra una giusta causa di revoca, allora non si potrebbe evitare la richiesta di pagamento dell'intero compenso ai sensi dell'art. 1725 c.c.

 


COME CAMBIARE AMMINISTRATORE

 

Proprio alla luce di tale impostazione e di tale rischio, si consiglia ai condomini che abbiano una concreta intenzione di cambiare amministratore, di muoversi per tempo prima dell'assemblea ordinaria annuale, chiedere diversi preventivi ad altri professionisti ed incontrare personalmente quelli di maggiore interesse, sempre prima dell'assemblea, in modo che si possa fare un'oculata "scrematura dei candidati" valutando, oltre alla chiarezza del preventivo, anche le competenze, le referenze, la reperibilità, il modo di porsi e di gestire il dialogo, al di là di un puro confronto sulla carta o di uno sterile paragone sui costi.

 

La valutazione di un Professionista non dovrebbe mai essere fondata su principi di pura convenienza economica; qualche Centinaio di euro in più sull'onorario non sono nulla rispetto alla prospettiva di trovarsi alla fine dell'anno un risparmio in bilancio nell'ordine invece di qualche Migliaio di Euro, proprio per merito di un amministratore che ha chiesto un giusto compenso e vi ha portato un reale beneficio; al contrario, qualche centinaio di Euro in meno non sono nulla rispetto ad una "mazzata" di conguaglio a fine anno, provocata da un amministratore pigro o poco preparato ingaggiato a poco prezzo.

 

Diffidate in ogni caso di professionisti che presentino preventivi palesemente al di sotto dei costi medi di mercato: un amministratore serio e capace non può scendere sotto certi livelli di compenso salvo rinunciare a coperture assicurative, formazione sua e dei suoi collaboratori, trasferte per visitare i condomini, software adeguati e sicuri per il trattamento dei dati e molto altro.

 

Non portate direttamente in assemblea dieci candidati a fare la sfilata!

Rischiate di frammentare i voti e non riuscire a nominare nessuno.

E' fondamentale selezionare il più possibile prima ed arrivare in assemblea con al massimo due candidati che, volendo, potete invitare quella sera a presentarsi nuovamente davanti ad una platea più estesa rispetto al primo incontro.

Prima dell'assemblea vi sarete comunque trovati a tavolino, con elenco dei condomini e millesimi alla mano, ed avrete fatto la conta per verificare in concreto la possibilità di ottenere un voto di maggioranza al momento della delibera.

 

In seconda convocazione la revoca, così come la nuova nomina, è valida se votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea (di persona o per delega) che rappresenti almeno 500 millesimi.

Attenzione: è un doppio quorum.

Se avete 500 millesimi ma non sono la maggioranza+1 dei presenti la delibera non è valida.

Se avete la maggioranza+1 dei presenti ma questi, messi insieme, non raggiungono almeno 500 millesimi, la delibera non è valida.

Devono sussistere contemporaneamente entrambe le maggioranze: per teste votanti e per millesimi che le stesse rappresentano.

Verificate in ogni caso che il vs. regolamento di condominio non preveda delle maggioranze diverse proprio per la revoca e nomina dell'amministratore, in deroga al codice civile.

 


 

MODELLO DI RACCOMANDATA EX ART. 66 DISP. ATT. COD. CIV.

 

Chi di voi ha cercato su web un modello per chiedere l'assemblea straordinaria di revoca dell'amministratore, ne ha certamente trovati molti dello stesso tenore.

 

DIAMMSTUDIO CAF vi propone qui sotto un modello diverso dal solito, che potete scegliere di utilizzare per il caso purtroppo sempre più frequente di Amministratori che, con atteggiamento molto discutibile, finiscano per convocare l'assemblea, in cui prevedono di essere revocati, molto tempo dopo aver ricevuto la vostra richiesta.

Attenzione: questa non è la normalità! Un amministratore corretto, di regola, collabora ed asseconda le richieste dell'assemblea anche quando viene messo in discussione il suo mandato.

 

Tuttavia la legge sul punto è lacunosa e, pur contemplando un termine massimo di 10 giorni per spedire l'avviso, non contempla un termine massimo in cui si debba effettivamente tenere l'adunanza.

 

Ciò non esclude però che siano gli stessi condomini a stabilire un termine massimo che l'Amministratore non può non rispettare, sia perché la sua partecipazione all'assemblea non è richiesta, sia perchè tenere un'assemblea ad oltre un mese dalla richiesta farebbe venir meno le esigenze di urgenza che sono proprie di qualsiasi assemblea straordinaria.

 

Il modello è redatto con una formula di chiusura particolarmente attenta ad evitare che l'Amministratore scorretto o distratto, convochi comunque l'assemblea con modalità e termini che possano disincentivare la partecipazione oppure esporre i condomini al rischio di impugnazione da parte di altri che non abbiano ricevuto la convocazione in tempo utile.